不動産の所有権移転登記
土地、建物などの不動産を相続した場合の名義変更は、所有権移転登記や持分権の移転登記の手続きが必要です。相続人はその不動産の所在地を管轄する地方法務局で手続きをすることになります。
不動産の登記手続きは法的に強制されているわけではありませんが、相続人がその所有権を第三者に主張するには登記が必要です。いつまでも放置したままにしておいた場合、他の共同相続人が勝手に共有登記をしたり、その持分を第三者に譲渡してしまうこともあります。
また、遺産分割協議がととのって各遺産について誰が相続するか決まったにもかかわらず、その後の遺産相続手続きが長い間放置されたままという場合、いざ登記という段階で遺産分割協議書を紛失してしまっていて、遺産分割の協議内容さえ曖昧になってしまっていることもあります。この場合、遺産分割協議をやり直して、再度遺産分割協議書を作成しなければならなくなり、時間も費用も労力も無駄にかかってしまいます。
このようなことにならないためにも、遺産の相続が決まったらできるだけ早く登記手続きされることをおすすめします。
相続登記は誰がする？
不動産登記は、通常、売買の場合は買主が登記権利者、売主が登記義務者となって共同申請するのが原則です。しかし、相続登記の場合の登記義務者は被相続人(すでに亡くなった人)ですから、登記権利者である相続人が単独で申請することができます。
相続登記のご相談は、相続登記の専門家である司法書士がいる大阪相続研究所へお気軽にお問合せください。
不動産相続登記に必要な費用はいくら？
遺産相続による不動産の所有権移転登記手続きには登録免許税という税金がかかります。この登録免許税の税額算出の基となる不動産の価格は、宅地、建物とも固定資産税の評価額となっています。
（相続税を計算する際の価額の基になるのは宅地の場合は「路線価」、建物の場合は「固定資産税評価額」とされています）
固定資産税評価額は、路線価格より安く設定されているのが通常です。また、この固定資産税評価額は不動産を管轄する市町村役場の固定資産税課で証明書を取得することでわかります。
不動産の遺産分割協議
現金や預金あるいは株式は簡単に割合分を分割して分けることができますが、不動産(土地、建物)の場合はどうでしょうか？
ひとつの土地の上に被相続人が住んでいた居住用建物があって、そこに長男家族も同居していたというような場合、他の兄弟の相続分のために土地や建物を物理的に切り分けて割合分を相続させるというのは現実的に不可能です。
不動産の遺産分割では、不動産以外の遺産も含めて、できるだけ相続人間で公平になるように遺産全体のバランスを考えて協議をすることになります。
また、遺産である不動産を相続人の共有とすることも可能ではあるのですが、共有者の一人が死亡すると、その共有持分についてまた相続が発生した場合、その相続について遺産分割協議が必要となってくるため、当該不動産の権利関係が非常に複雑なものになり、処分したくても事実上処分できないなどの弊害も出てきます。
ですので、遺産のなかに不動産がある場合、その不動産を相続人の共有登記とするのではなく、遺産全体のバランスを考慮して、できるだけ特定の相続人の単独相続とされることをおすすめします。
不動産の遺産相続手続に必要な書類関係
手続き名称
相続による所有権移転登記(場合によっては、持分権移転登記)
手続き先
不動産の所在地を管轄する地方法務局
必要書類
- 土地(建物)登記申請書
- 相続の事実を証明するための、遺言書または遺産分割協議書
- 被相続人の出生から死亡までの一連の戸籍・除籍謄本
- 被相続人の住民票の除票（もしくは戸籍の附票）
- 法定相続人の戸籍謄本
- 実際に相続する人の住民票（もしくは戸籍の附票）
- 遺産分割協議書に署名捺印した相続人の印鑑証明書
- 固定資産税の評価証明書
必要費用
登録免許税・・・固定資産評価額の1,000分の4
（登記手続きを専門家に依頼する場合は、その手続き報酬が別途必要です）
