相続不動産コンサルタント借地権や借家権も相続するの？
借地借家法上は、借地権とは建物を建てる目的の賃借権か地上権のことをいいます。また、借家権とは建物の賃借権のことです。
これらの権利は原則として、相続財産（遺産）に含まれます。借地人や借家人が死亡した場合には、その相続人がこれらの権利、すなわち借地権や借家権を相続して借地人または借家人となるのです。
ただし、無償で土地や建物を借りている場合には、これは賃貸借ではなく使用貸借と言われ、相続財産（遺産）には含まれません。
借地権、借家権の相続手続は？
借地権や借家権を相続した場合は、その賃借物件の貸主(地主や家主)に被相続人と結んだ賃貸借契約の借主の名義を、相続人の名義に書き換えてもらえればそれで完了します。
借地人や借家人が死亡した場合、地主や家主が、契約をした本人が死亡したことを理由に、相続人に対して土地や家屋の明渡しを求めてくることがあります。
しかし、相続によって借地権や借家権を承継した場合は、地主や家主の承諾などは不要ですから、地主や家主から物件の明渡し請求がされたとしても、その請求に応じる必要はありません。
また、名義書換料を請求してくる地主や家主もいるかもしれませんが、その名義書換料の請求にも応じる必要はありません。賃借人欄の名義書換については次回の賃貸借契約更新の際にしても構いません。後のトラブルを防止する意味ですぐに名義書換えをすることももちろんかまいません。
ただし、すぐに名義書換えしない場合であっても、相続があって借地権や借家権を相続した旨を地主や家主にお知らせすることは友好な賃貸借関係を維持するうえでのマナーとして必要でしょう。
借家権の相続
亡くなった人が世帯主で、その人と一緒に住んでいた相続人(妻や子供)は無条件にその権利を承継し、そのまま居住し続けることができます。
被相続人と同居していない場合でも、その法定相続人なら被相続人が借りていた物件の賃借権を相続することになります。
この場合、相続人が複数人いる場合には、それぞれの相続分割合に応じて共有することも可能ですが、権利関係が複雑になりますのであまりおすすめしません。
■被相続人と同居していた内縁の妻や内縁の養子は？
被相続人が賃借していた居住用建物に同居していた内縁関係の妻や内縁関係の養子は、賃借人である被相続人が亡くなった場合、原則として相続人にはなれません。
しかし、借地借家法の規定によって、内縁関係であっても一定の要件を満たせば、借家権を承継することが認められています。
その一定の要件とは、
①借家が居住用のものであること
②賃借人が相続人なしに死亡したこと
③事実上の夫婦または養親子関係にあって同居していること
です（借地借家法36条）。
ただし、借家権は上記のように一定の要件を満たせば内縁関係でも承継することが認められていますが、借地権はこのようなことは認められていません。
■借家権の相続税評価
借家権の相続税評価は、自用家屋（自分で使用している家屋）の評価額に「借家権割合」をかけて、それに「賃貸割合」をかけることによって評価します。
＜借家権評価の計算式＞
「貸家権＝自用家屋の評価額×借家権割合×賃貸割合」
ここで、自用家屋の評価額は原則として固定資産税評価額と同じであり、借家権割合は現時点では全国一律30％とされています。賃貸割合というのは、家屋全体の各独立部分の床面積の合計のうち賃貸している各独立部分の床面積の合計の割合をいいます。
「賃貸割合＝（A）のうち賃貸している各独立部分の床面積の合計／家屋全体の各独立部分の床面積の合計（A）」
なお、この借家権は、家屋が賃貸借契約に基づき借家人に貸し付けられている場合に評価し、無償で貸している場合には、使用貸借になりますので、借家権としての評価にはなりません。
また、借家人の有する借家権の価格は、この権利が権利金等の名称で取引される慣行のない地域にあるものについては、評価しないこととされています。
借地権の相続
借地権を第三者に譲渡する場合は、借地権者（土地を借りてる人）は、この名義変更につき、土地所有者（土地を貸している人：地主）の許可を要し、借地権者は、名義書換料を地主に支払うことにより、地主から第三者に譲渡することについての承諾を得ます。
では、借地権者（土地を借りている人）に相続が起きた場合、つまり、借地権が相続された場合はどうなるのでしょうか？
借地権が相続された場合には、地主の承諾は不要です。ただし、地主さんへ相続によって借地権者に変更があった旨をお知らせするのはやはり最低限のマナーとして必要でしょう。
よって、地主さんから賃貸借契約書の名義変更や名義書換料の請求をされることがあるかもしれませんが、法律上は賃貸借契約書の名義書換に応じる必要はありませんし、名義変更料も支払う必要はありません。
ただし、賃貸借契約書の借主欄が被相続人名義のままであるのがしっくりこないので気になるとか、後のトラブルの原因になるようなので今のうちに名義書換えをしておきたい、というのであれば名義書換料を支払わずに名義変更することもよいことだと思います。
■借地権の相続税評価
借地権の相続税の評価額は、借地権の対象となっている土地が自用地（貸さずに自分で使用している状態の土地）であるとした場合の評価額に「借地権割合」をかけて評価します。
借地権割合は地域ごとに30％～90％と定められており、路線価図や評価倍率表で確認することができます。借地権割合は商業地域などが高く、場所によっては90％になるところもあります。
＜借地権評価の計算式＞
「更地（自用地）の評価額×借地権割合＝借地権の評価額」
※定期借地権（契約で借地の期間を定め、期間満了時に更地にして返すというもの）の場合は、通常の借地権の評価方法と異なり、原則として相続時に借地人に帰属する経済的利益と存続期間をもとにして評価した価格によって決まります。
自宅が建てられている土地が借地だからといって相続財産評価の際に考えなくてもいいわけではなく、地域によっては借地権割合が高いところもあり、そういう場合には思わぬ財産評価額となってしまう場合もあります。そのため、できれば生前のうちに相続財産の評価がどれくらいになるのか概算額だけでも把握しておきたいものです。
大阪相続研究所では相続コンサルタントが窓口となって遺産相続手続きのご相談に対応させていただきますので、相続財産評価のみならず、その評価にもとづいた相続対策をご提案することも可能なのです。
また、相続財産（遺産）の構成によっては相続放棄や遺留分減殺請求への対策を検討しなければならないケースもあろうかと思います。そのような検討ができるのも、きちんと相続人調査をし、相続財産（遺産）の評価を行うからこそできることなのです。
ご自身の相続財産、すなわち遺産がどれくらいの評価額になるかは相続対策を検討するうえでも非常に重要なことです。相続財産（遺産）の評価なくして相続対策を検討することはできません。
相続放棄や遺留分減殺請求などの遺産相続手続きについて疑問や不安をお持ちの方は、大阪相続研究所までご連絡ください。
