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相続対策コンサルティング

担当専門家  相続コンサルタント

相続コンサルティングには、①相続(争族)対策 ②相続税(節税)対策 ③納税資金対策 を目的として様々な手法がございます。

代表的なコンサルティング手法の一部をご紹介いたします。

建築を利用した節税対策

【事例】

土地:7,000万円(路線価評価)、借地権割合:60%、借家権割合:30%

土地所有者が賃貸アパートを4,000万円で建築し賃貸する

建築を利用した節税対策の場合、更地で7,000万円、現金で4,000万円の資産のままよりも更地に建物を建てた方が節税対策になります。

まず、建築費4,000万円でアパートを建築することになりますが、4,000万円で建てた建物は相続税の評価においては固定資産税評価となり、固定資産税評価は建築費の概ね7割程度と言われています。

したがって、4,000万円×70%×(1-30%)=1,960万円となります。

つまり相続財産を評価する際には現金で持っているよりも建物に資産を組み替えた方が財産評価を下げることができるのです。

上記の事例では4,000万円-1,960万円=2,040万円の評価減となります。


次に土地に関しても評価減とすることができます。

土地は更地でもっている状態が一番評価が高く、あえて借地権などの土地利用の制限を設けることで評価額を下げることができます。更地にアパートを建築する場合には、そのアパート敷地は貸家建付地となり、2割程度評価が下がります。

したがって、7,000万円×(1-60%×30%)=5,740万円となります。

上記の事例では7,000万円-5,740万円=1,260万円の評価減となります。


しかし、メリットばかりではありません。

建築資金が自己資金なら問題はないのですが、借入をして建築する場合には家賃収入から税金を払い、そこから借入金の返済をすることになります。家賃収入が増えれば税金(所得税・住民税)も増えますので、そこから借入金を返済すれば手元に残るお金はごく僅かということになりかねません。

また、アパート賃貸経営の最大のリスクは時の経過と共に発生する修繕費と空室リスクです。建築資金の借入の際に空室率をあまく見積もってしまって返済ができなくなり物件を手放してしまったという話もよく聞きます。

さらには、仮にアパートを建築しようとしている更地に広大地評価を適用できるような場合には、広大地評価によって大幅に評価減できたのに、建物を建ててしまったがために貸家建付地として2割程度の評価減しかできなくなってしまい、アパートを建築することで逆に相続税評価が上がってしまい、その結果、相続税額も上がってしまうこともあります。


以上のことから、建築を利用した節税対策を行う場合には、建築を検討する際に、しっかりと更地の現状分析をし、立地からすればどのような建築が適しているのか(ファミリータイプか?ワンルームタイプか?店舗が住居か?など)、借入でレバレッジを効かせるにしても無理のない返済が可能なのかキャッシュフロー計算書を作成してみたり、しっかりとした計画を立てることが大切です。

そのためには、中立的な立場でアドバイスができる独立系の相続コンサルタントに相談されることをおすすめします。

相続税の節税のために、借入をしてまで建築し、思っていたほどテナントを埋めることができずに、借入金の返済に困り物件を手放さなければならなくなり、売ろうとしてもなかなか思うように売れず、売れたとしても多額の借金だけが残ってしまったというのでは本末転倒です。


大阪相続研究所では、相続コンサルタントが税理士、司法書士、行政書士、不動産コンサルタントなどのチームのプラットホームとなってお客様のご要望に対応いたします。

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法人を活用した節税対策

財産規模が大きい個人の場合、相続を経る度に高額な相続税が課せられ、財産を売却したり物納するなどして財産が失われていくのが一般的です。「資産家も3代続いたら家滅ぶ」といわれるのは、資産家ほど高額の相続税が課せられ相続の度に資産が減っていくということを言っているのです。

しかし、法人を設立して個人の財産を会社に移転させると、相続を経ることなく財産を守っていくことができるのです。もちろん個人オーナーが会社に出資していれば、その所有している法人の株式を通じて相続税が課せられることになりますが、株式であれば生前に計画的に次世代に移転させていくことが可能なのです。


不動産の個人オーナーの場合、不動産所有法人を設立して賃料収入をすべて法人の収益とし、それを原資として役員報酬を支払うという方法があります。この方法は、個人の不動産所得を法人からの給与所得にするのです。「不動産所得」を「給与所得」とすることで、「「給与所得控除」がある分だけ所得税額が少なくなります。

また、法人の形態はいくつかあるのですが、不動産所有会社の賃貸収入の方が不動産管理会社の管理収入より役員報酬の原資がはるかに多く効果的です。

ただ、資産規模によってもどの法人形態を利用するのが良いのかは変わってきますので課される税金等を考慮してシミュレーションされることをおすすめします。

【参考】

不動産管理会社の運営方式には3つの方式があります。

管理委託方式

不動産所有者はあくまで個人オーナーであり、不動産管理会社は個人の所有物件の管理を行う。会社が得られるのは「管理料収入」のみ。

転貸方式(サブリース方式)

個人オーナーが所有物件を不動産管理会社に一括で貸し付けます。会社は個人オーナーに刈り上げ家賃を支払い、一方で借り上げた物件について入居者を募集し家賃収入を得ます。

不動産所有方式

不動産管理会社が物件を取得し、管理運営を行ないます。
会社が建物そのものを所有しますので、家賃収入は100%会社に入ります。
個人の家賃収入がすべて会社に置き換えられ、個人は地代収入が残るだけなので、収入の分散効果はこの不動産所有方式が最も大きい。

不動産所有法人では、オーナー一族は法人役員として法人から役員報酬を受け取ることになります。そのため、賃料収入が法人を通じて役員報酬として個人に入ることになり、所得分散の効果は非常に高くなります。

これにより、賃料収入が「不動産所得」ではなく、「給与所得」となることで、給与所得控除として差し引くことができるので、不動産所得として家賃を受け取るよりも税負担が軽くなります。

さらに、後継者に賃料収入を役員報酬として直接分配することで将来の相続税の納税資金を確保することができるようになります。

このように不動産所有法人を利用することにより、長い目でみると、個人に蓄積していくはずであった毎年の所得を法人や家族に分配することにより、最終的には相続税の負担を減らすことができるとともに、家族は相続税の納税資金を確保することができるのです。

ただし、不動産所有法人を利用する場合、不動産所有法人に建物を移転するコストや個人の所得状況などによって得られる効果も違いますし、借地権の認定課税の問題もありますので、まずは大阪相続研究所へご相談ください。


大阪相続研究所では、相続コンサルタントが税理士、司法書士、行政書士、不動産コンサルタントなどのチームのプラットホームとなってお客様のご要望に対応いたします。

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生命保険を活用した対策

相続財産のほとんどが不動産で、現金預貯金がほとんどない場合、相続が発生すると、納税資金に困ることがあります。

そこで、納税資金対策として生命保険を利用することがあります。被相続人が生命保険に加入し、受取人を相続人にしておけば死亡保険金が入るので不動産を売却することなく相続税を支払う納税資金を確保することができます。

生命保険は上手に使えば非常に有効な手段となり、納税資金対策のみならず相続税対策にもなりますし、争族対策にもなるのです。

納税資金対策としての生命保険

相続が発生したけど、遺産のほとんどが不動産で現金預貯金がほとんどないといったケースの場合、納税資金を確保するために生命保険へ加入することがあります。

ただし、注意しなければならないのは、納税資金の確保を目的に生命保険に加入する場合は、まず予測される相続税額をシミュレーションし、現在用意できる納税資金を把握し、バランスのとれた生命保険に加入することです。

納税資金を確保するために、どの生命保険会社のどの商品に加入すればよいのか、その場合の保険料はいくらになるのかなどをしっかりと確認することが重要です。また、生命保険は契約の仕方により、死亡保険金の受け取り時にかかる税金が異なってきますので注意が必要です。

相続税(節税)対策としての生命保険

生命保険の場合、500万円に法定相続人の数を乗じた金額については、相続税を計算する際に控除されるという税法上のメリットがあります。
生命保険金の非課税枠は、相続人一人あたり500万円です。

受取保険金額-500万円×法定相続人の数=生命保険金の相続財産

法定相続人が妻と子供2人の場合、法定相続人は合計3人となりますので、1500万円までは税金がかかりません。ですので、少なくとも非課税枠(500万円×法定相続人の数)までは、被相続人が保険料を負担して保険料が相続財産となるようにすれば効率のよい節税対策になります。

相続(争族)対策としての生命保険

遺産が自宅だけで現金預貯金がほとんどない場合、相続人が複数いると、自宅を物理的に分割するわけにはいかず、共有とするにしても権利関係が複雑になっていくので、遺産分割においてもめる場合がよくあります。

このような場合、不動産は遺言書で一人に集中的に相続もしくは遺贈し、生命保険の受取金を代償分割の分割資金として利用することがあります。

この場合、注意すべきことは生命保険の受取金額を遺留分額以上になるようにしておく必要があります。つまり、生命保険を利用して他の相続人の遺留分減殺請求に備えておくのです。


生命保険は上記のようにうまく利用することによって相続手続きのなかではかなり有効な手段となるものです。

しかし、生命保険は契約の仕方によって受取人にかかってくる税金の種類が変わってきますし、誰がいくらの保険料を負担することによってどれだけの保険金を受け取れるのかをシミュレーションしなければ負担だけが大きくなってしまって有効な対策とならなかったということになりかねません。

また、相続税(節税)対策や納税資金対策として生命保険金を利用する場合には、やはり予測される相続税をシミュレーションし、控除額も検討したうえで、相続税のための納税資金としてどれだけの保険金が必要かも考えていかなければなりません。

大阪相続研究所では独立で中立的立場にたった相続コンサルタントが対応させていただきますので、お客様の利益を最優先に考えたご提案ができるのです。

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